Застройщики держат цены, пока продавцы-частники идут навстречу покупателям
Котлован, который раньше было принято считать самым выгодным этапом покупки жилья, сдает свои позиции: разница в цене в зависимости от стадии строительства дома сокращается, а на пятки «котлованным» новостройки наступает подешевевшая за прошлый год вторичка. И речь идет не только об убитых квартирах в старых хрущевках, но и о современных домах, не так давно вышедших на вторичный рынок.
Дисконт на старте продаж сокращается
Продажи на начальных этапах строительства на протяжении многих лет были двигателем рынка. Еще пять лет назад квартиры и апартаменты в проектах на этапе котлована в столице, включая Новую Москву, стоили почти на 30% дешевле, чем жилье в готовых новостройках. Сейчас ценовой разрыв составляет 20%.
Большинство девелоперов перестали предоставлять существенный дисконт на старте продаж в связи с переходом отрасли на проектное финансирование и ажиотажным спросом в период пандемии. Однако в 2022 году в связи с серьезным спадом потребительской активности многие застройщики вновь стали давать комфортные цены на квартиры и апартаменты в новых проектах. Массовые новостройки на этапе котлована дешевле сданных всего на 6,5%, комплексы бизнес-класса – на 10,6%, премиум-класса – на 14,2%.
Если рассматривать исключительно «старую» Москву, то здесь разница в средневзвешенной цене квадратного метра между проектами на нулевом цикле и во введенных корпусах в комфорт-классе составляет 13% (год назад была 17%), а в бизнес-классе – 15% (год назад разница была 6%).
В новых проектах более мелкая нарезка квартир, часть предложения продается с отделкой, сами проекты – более качественные.
В комфорт-классе и продукт, и рынок более однородны, большая часть предложения приходится на 3-4 основных игроков, поэтому разница в цене по сравнению с 2021 г. остается в пределах погрешности.
Когда строящиеся ЖК могут быть дороже готовых
Если речь идет о массовом сегменте:
Первый случай: На рынке есть жилые комплексы, которые вышли в продажу 5-10 лет назад, но еще не проданы полностью. Поскольку рынок именно в прошедшее десятилетие сделал резкий рывок вперед в плане разнообразия, качества, сложности проектов, большинство старых комплексов неизбежно проигрывают в ликвидности новым, и их нельзя продавать на уровне текущих средних цен.
Второй случай: качественное наполнение, если в комплексе предусмотрено много социальных объектов, необычное благоустройство, архитектура и другие «фишки», то он будет дороже, чем готовый аналог без этих опций.
В рамках одного проекта квартиры во введенных корпусах практически никогда не бывают дешевле, чем в строящихся. Но готовое первичное жилье в одном проекте может быть дешевле, нежели лоты на этапе котлована в других проектах. Например, в случае если проекты одного и того же класса существенно отличаются по своему содержанию (инфраструктура, техническое оснащение).
В дорогих классах жилья ситуация противоположная. На рынке элитного первичного жилья цены в новых проектах на 20% выше, чем в комплексах с разрешением на ввод в эксплуатацию. Это обусловлено в первую очередь дефицитом предложения в готовых элитных комплексах, а также усложнением импорта зарубежных строительных и отделочных материалов.
В сегменте бизнес-класса котлован тоже может проигрывать готовому жилью. Как было, например, в 2019-2020 гг.: на рынке происходил переход на эскроу-счета, поэтому новые проекты выходили дороже готовых в среднем на 20-25%. Отчасти этот прирост цены проявляется и сейчас в некоторых переоцененных проектах.
«Старые» проекты и последние лоты: выгоды никакой
Редкий жилой комплекс на столичном рынке первичной недвижимости полностью распродается еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Обычно на завершающей стадии строительной готовности в реализации остается порядка 10-15% экспозиции. Застройщики могут давать скидки на некоторые переоцененные лоты, либо не совсем ликвидные варианты, либо на самом деле с завышенной ценой. Такие предложения появляются, как правило, в сезонные распродажи, в черную пятницу, но встречаются такие предложения не часто.
В проектах массового сегмента и бизнес-класса, выведенных на рынок раньше 2020 года, то есть до того, как цены резко пошли в гору, найти вариант с приятным ценником тоже вряд ли удастся. Да, тогда цены были ближе к народу, но застройщики оперативно нарастили стоимость метра.
Вчерашние новостройки
На протяжении восьми месяцев прошлого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы ползла вниз, в то время как цены на новостройки топтались на месте. Итог – вторичные квартиры стали доступнее, чем строящиеся. Причем речь идет не только об убитых квартирах в старых хрущевках, но и о лотах в современных панельных и монолитно-кирпичных домах, недавно вышедших на вторичный рынок. В Новой Москве, например цены на вторичку ниже на 20%, чем на строящееся жилье, в «старой» Москве разрыв чуть меньше – порядка 15%.
Если не брать в расчет хрущевки, брежневки, сталинки и прочие дома старой постройки, то на вторичном рынке Москвы квадратный метр в современных московских панельках стоит 239 800 рублей в среднем, в современных монолитно-кирпичных домах – 259 400 рублей в среднем. А стоимость метра на первичном рынке жилья «старой» Москвы колеблется в пределах 300 000 – 700 000 рублей в зависимости от класса, эконом и комфорт-класс на старте продаж строит от 300 тысяч рублей за квадратный метр, бизнес-класс от 400 тысяч рублей за квадратный метр, премиум от 700 тысяч рублей за квадратный метр.
Это обусловлено тем, что застройщики закладывают в цену свои расходы на дешевую субсидированную ипотеку, которую они все еще предоставляют, сейчас от 3%.
Кроме того, квартиры на вторичном рынке покупать выгоднее еще и потому, что сейчас вырос уровень торга, многие собственники охотно идут на дисконт, лишь бы заключить сделку и сэкономить свое время.
Резюмируем
Раньше новостройки были дешевле готового жилья сравнимого качества, но сейчас все изменилось. Подешевевшая в прошлом году «вторичка» теперь вполне может конкурировать со строящимся жильем. Даже готовая квартира на первичном рынке может быть дешевле, чем строящаяся в той же локации. Застройщики не любят снижать цены и готовы держать высокий ценник даже на зависшие в продаже лоты. А с продавцами-частниками проще договориться, они охотнее идут на скидки. Поэтому цены на вторичном рынке сегодня приятнее, чем на первичном.
